对加强房地产行业协会自律的思考“v96·bet”

概要：从发达国家和地区的经验看，房地产行业的管理十分侧重房地产行业协会的自律，而不是政府过多的介入。预示着我国市场经济的发展和改革开放力度地渐渐增大，依国际惯例特别强调房地产行业协会自律不应是我国规范化管理房地产市场的最重要手段。　　关键词： 房地产 行业协会 自律 　　 　　一、房地产行业管理的三个层面 　　 　　我国的房地产行业，转入市场经济轨道的时间并不宽，房地产市场仍未构成规范化运作的市场环境，所以政府正在大大地通过经济手段、法律手段和行政手段对房地产市场的运营展开调节、掌控和规范，使其大大向良性化方向发展。

　　在此，我们不妨糅合一下西方国家在房地产管理方面的一些经验。西方国家对房地产业的解读主要分成三个层面：第一层面，私人产业。

它由众多的房地产企业获取各种牵涉到房地产的服务，如:土地研发、建筑、营销、评估、融资、管理、产权保险等。对这一层面的管理，一般来说由房地产管理公司分担，也即微观管理。

第二层面，专业的组织和行业协会。获取诸如教育、研究、继续执行行为准则、施行各种质量标准等服务。这一层面的管理即为房地产行业协会自律，可以指出是中观管理。

第三层面，公共行业。即各级政府机关也插手房地产活动的各个方面和社会舆论的监督。

这一层面的管理归属于政府对房地产业的管理，即宏观管理。　　由此可见，对房地产业的管理无法非常简单地解读为政府管理，应当包括有所不同的层面。随着我国市场经济体制的逐步完善，房地产行业协会自律不应沦为市场经济体制大同小异计划经济体制在房地产管理领域中的众多特点。

　　 　　二、强化房地产行业协会自律的必要性 　　 　　1、房地产行业协会的自律能有效地增进政府职能的改变。房地产行业协会在房地产业的各个领域获取高度技术性的服务，以及诸如教育、研究、继续执行行为准则、施行各种质量标准等更加高层次的服务。

在我国，这些性质的工作过去都由政府机构来分担。同时，我国政府现行的房地产业管理体制是一个纵横交错的简单的管理体系，地方各级政府、建设部各级机构以及土地管理部门、房管部门都有权力对房地产企业展开行政介入，堪称政出多门，从而使这一层次的管理拿着了形形色色的行政色彩。而房地产行业协会是房地产行业内部强迫构成的民间团体.它的重新组建是以房地产行业为基础，不不受部门、地区和所有制的容许，通过协商、协商的途径来推展行业，尤其是行业内部成员的发展。

其自身即正处于房地产业以及市场这两个大环境中，需要大量提供来自市场和业内的信息，从而更加有效地展开服务和管理。因此，强化房地产行业协会的自律，需要从体制上构建政府职能的改变，更佳地规范化地管理房地产行业。

　　2、房地产行业协会的自律能有效地适应环境房地产市场的变化。房地产行业是专门从事房地产企业的子集，房地产行业内部企业之间，首先是竞争的关系。在这种竞争和冲突中构成了房地产行业与其他行业的技术、经济及市场联系，构成行业内部特定的企业结构。在计划经济时期，房地产行业管理实质是政府部门管理，而靠政府对房地产行业的必要管理，有可能造成行业之间技术、经济、市场联系的轻微变化，引发市场供需的失调，造成行业内竞争结构的变化毁坏市场秩序。

可以说道政府是无法调节这种对立的，而行业协会在确保市场竞争秩序、增进公平竞争方面具备独有的起到。如在行业外部，行业协会可以代表本行成员利益，协商同其他行业之间的关系，维护本行业的不顾一切利益不受损害；在行业内部,可就销售市场、价格、竞争手段等展开协商,防止盲目竞争。

随着生产力的提升和社会分工的发展，行业更加多，行业之间的经济技术联系更加简单，这种协商的可玩性将更加大，既然无法靠政府来协商这种简单的关系，依赖房地产行业协会自律将具备必然性和必要性。　　3、房地产行业协会的自律是其自身职能的明确反映。

房地产行业协会最重要的任务是根据房地产行业的具体情况和发展拒绝，为企业和政府获取双向服务，确保会员企业的利益，体现企业的呼声，帮助政府展开行业管理。在计划经济时代，政府对房地产企业的服务，主要是政策措施上的服务，更为务虚。房地产企业是在政策的服务确保下存活和发展的。

随着市场经济体制的创建，这种政府服务有利于企业的存活和发展，企业在市场竞争中对自身存活发展的关心程度要比政府反感得多。房地产企业迫使竞争的压力就不会反感地拒绝由他们强迫组织起来的行业协会发挥作用为他们做到许许多多稳健的服务。

具体地说：主要是在政府与房地产企业之间充分发挥桥梁和纽带起到，把国家宏观经济调控目标，政策倾向传送给企业，把企业的意见和拒绝转告给政府；同时根据房地产行业的特点，制订行规行约，的组织行检行评，积极开展联络、指导、培训、咨询等工作，对企业的发展加以扶植和引领等服务。　　 　　三、我国房地产经纪行业协会现阶段不存在的问题 　　 　　目前我国房地产行业的行业协会仍正处于创建和完备阶段，已创建的全国性房地产自律性的组织主要还包括房地产业协会、房地产估价师学会、土地估价师学会和部分省市的房地产经纪人协会。随着我国政府机构改革大大深化，原本一些政府部门的职能开始由行业协会兼任，但从总体上说道，依然不存在不少问题。　　1、房地产行业协会的地位问题。

我国目前正式成立的几个房地产行业协会主要是以社会团体形式经常出现的，在实际运营中，则又展现出为政府的附属机构，在整个房地产行业管理中还没需要起着行业协会自律的起到，不仅不合乎国际惯例，也有利于我国房地产行业管理与国际互通。但由于政府机构改革仍未做到，企业对政府的把持关系并没几乎解决问题，所以房地产行业协会作为民间组织的独立国家地位也就并未获得有效地奠定，其作为社会性经济的组织对行业管理的巨大作用也没能获得充分发挥。同时，房地产行业协会的“官办”色彩，使其无法确实体现民间企业的拒绝和心愿，而偏向于继续执行国家的方针、政策，使房地产行业协会作为政府和企业间的桥梁纽带起到再次发生了位移。

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